«Обвал темпов»: строительства или приписок?

Очевидно, что строительный рынок — один из самых административно зависимых: товар продается там и только там (в стране и регионе), где он производится, он всегда стоит на дорогой земле (а на дешевой, «в голом поле», и строить незачем), он социально значим (и одновременно весьма затратен). Отсюда следует, что никакой внешний фактор не влияет на рынок недвижимости в той же мере, как действия администрации, федеральной и региональной, вольные или невольные. Наверное, власти имеют право гордиться успехами строительной отрасли. А если что-то пошло не так?

Ипотека, тудыть ее в качель

На одном из последних заседаний правительства вице-премьер Александр Жуков сообщил президенту, что темпы роста объемов жилищного строительства за первые 5 месяцев этого года резко снизились. С января по май объем введенного в строй жилья увеличился только на 6% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Притом, что за пять месяцев 2007 года рост по сравнению с пятью месяцами 2006 года составлял 41%. Конечно, снижение темпов роста это не снижение самого объема строительства. Но напомним, что продекларированная цель нацпроекта «Доступное жилье» — довести ежегодный ввод жилья до 1 кв. м. на человека в год. В прошлом году даже по официальным данным в стране было построено менее 0,5 кв. м. на человека.

Главную причину обвала строительной отрасли Александр Жуков увидел в удорожании ипотечных услуг. Странное объяснение, учитывая то, что в России строили и до развития ипотеки. А также учитывая недавнее заявление главы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра Семеняки о том, что с привлечением ипотечных кредитов в России совершается только около 14% сделок. Более того, несмотря на ужесточение условий кредитования (только процентная ставка выросла с начала года на 1-1,5% и более), банки на отсутствие клиентов не жалуются. Призыв: «Берите сегодня — завтра будет дороже!» из уст того же А. Семеняки и руководителей крупнейших банков, работает как никогда эффективно. В общем, «кризис по-русски»: чем хуже дела, тем больше покупают. Вторая причина, приведенная вице-премьером — нехватка земельных участков с полностью подготовленной инженерной инфраструктурой — также оставляет вопросы: в годы «последовательных рекордов роста» площадок с подготовленной инфраструктурой было еще меньше. Так в чем же причина «обвала темпов»?

Горячее лето 2007-го

За несколько дней до наступления нового года, то есть в режиме свершившегося факта, а не прогноза обрадовал россиян заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик: «Объем ввода жилья в РФ по итогам 2007 года увеличится на 30,4% по сравнению с 2006 годом и составит 66 млн кв. м. Результаты превзошли все наши ожидания: прогнозировали, что в этом году рост ввода в строй нового жилья составит 20%, а получились и все 30%». Удивительнейшее заявление в устах чиновника, курирующего жилищное строительство в стране, дом ведь не два дня строится. Очевидно, с той же точностью, с которой замминистра оперировал метрами и процентами в конце декабря 2007 года, он владел цифрами в мае или августе. Что значит, «прогнозировали 20%, а получились и все 30%»? Как могло случиться, что тайком от Минрегионразвития строители преподнесли стране сюрприз почти в 6 млн. кв. м.? Хуже другое. Более ранние заявления С. Кулика (несомненно, специалиста, владеющего реальной ситуацией в отрасли, и здесь уже без шуток) свидетельствуют о том, что замминистра Минрегионразвития не прогнозировал на 2007 год и 20% роста! То есть не прогнозировал и 60 млн кв.м по сравнению с 50,2 млн кв. м., построенными в 2006-м. Не прогнозировал до самой середины 2007 года.

В новогоднем поздравлении (декабря 2006 года, размещено на официальном сайте Федерального агентства по строительству и ЖКХ — Росстрой) С. Круглик говорил о том, что в наступающем 2007 году планируется построить 55 млн кв. м. жилья. Кстати, там же он оценил количество построенного в 2006 году жилья в 49 млн. кв. м. (а не 50,2 согласно последующей статистике). Но миллион для нашей статистики это такая мелочь, что здесь и ниже не стоит обращать на это внимания. Только в июле 2007 года С. Круглик пересмотрел свой прогноз: «Мы надеемся, что к концу года выйдем не на 56 миллионов запланированных квадратных метров, а на большую цифру». И назвал эту новую цифру: всего в 2007 году будет построено 60-61 млн кв. метров жилья, что «превзойдет все плановые показатели». Опять недооценил? Вряд ли. В августе того же года свой прогноз в 60 млн. кв. м. жилья в 2007 году дал такой уважаемый человек в строительном мире, как президент Российского союза строителей Виктор Забелин. А тогдашний глава Минрегионразвития Владимир Яковлев и в августе продолжал настаивать на реальности 56,7 млн кв. м. жилья по итогам года. Как же образовались 66 миллионов метров жилья?

Загадочные «строительные циклы»

Сомнения в реальности «отрапортованных» объемов ввода жилья в 2007 году укрепляет и серьезная диспропорция между объемами жилья, введенными в первых трех и в последнем квартале. По данным Росстата, в первом полугодии было введено 21,1 млн кв. м. жилья (в среднем — 3,52 млн в месяц), а за январь-сентябрь — аж 34 млн (в среднем 4,3 млн кв. м. в месяц с июля по сентябрь: ускорение, как видим, не слишком впечатляющее). Еще интереснее декабрьская справка Росстата, согласно которой за 11 месяцев с января по ноябрь 2007 года было введено в эксплуатацию 44 млн кв. м. (всего по 5 млн за октябрь и ноябрь — даже с меньшим «ростом темпов», чем в июле-сентябре). Но самое замечательное: из этой же справки следует, что в декабре было сдано 22 млн кв. м. (66 — 44 = 22)! Последний месяц года показал рост, который в годовом исчислении означали бы 264 млн кв. м. -почти два кв. м. на россиянина!

Загадочные «строительные циклы»? Ну, да, конечно. Хотя если посмотреть рекламу, то мы увидим, что проектные сроки ввода объектов примерно одинаково распределены между всеми кварталами, а обещания: «сдача в четвертом квартале» — срываются так же часто, как и остальных кварталах. Можно посмотреть и статистику. Ведь строительные циклы не в прошлом году появились. Скажем, в 2003 году в России было построено 36 млн кв. м. жилья, из них в январе-сентябре — 23,3 млн кв. м. или 65% годового объема. В то время как за девять месяцев 2007 года только 52%. С чего это строители стали «тормозить» в начале года, и ускоряться в конце? Понятно, конец года- громы и молнии с небес, подбивание баланса, аврал и прочие бухгалтерские традиции. А тут еще то непонятный нацпроект образовался, то закон о долевом строительстве серпом прошелся, дольщики под ногами путаются, а напоследок еще одна напасть — выборы — декабрьские и предстоящие, но очень ответственные мартовские — «цикл», одним словом.

Сугубо чиновничий пузырь

Логично предположить, что примерно с 2004 года региональные, а с ними и федеральные власти окончательно втянулись в традиционную практику приписок и часть достраивающегося жилья засчитывают в сданное «авансом». Соответственно, сдача объектов в первой половине каждого года все ниже проседает, чтобы выровняться, повторив финт в конце года. Иногда играть с цифрами можно довольно долго. Но это напоминает поведение «несостоятельных застройщиков», которые перебрасывали средства, собранные на новом объекте, для завершения старого объекта. В конце концов, встали все объекты. Конечно, в нашем случае пирамида приписок непосредственно к кризису, к остановке строительства не приведет. Лопается лишь сугубо чиновничий пузырь отчетностей.

Кстати, в I полугодии 2007 в России было построено 32% от сомнительных итоговых 66 млн. кв. м жилья. В марте руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин пообещал, что в 2008 году в городе будет построено 5,3 млн кв. м. жилья. В мае мэр Юрий Лужков подписал постановление, в котором фигурирует та же цифра. В I полугодии 2008 года в Москве было введено 1,16 млн.кв. м. жилья — менее 22% годового объема. «Внутренних резервов» чтобы покрыть «недостачу» практически не осталось. Первые этажи многоэтажек давно уже засчитаются вместе с жилыми метрами. А потом еще раз уже как коммерческая недвижимость. Ну, еще говорят, до 20 млн. кв. м. граждане строят сами, без всякой надежды на нацпроект и региональные власти, но почему бы и это регионам не присчитать? Даже если ни копейкой субсидий государство гражданина не поддержало. Но ведь строится же.

Вырваться из такой западни очень сложно. Плановые задания продолжают увеличиваться, внеплановый «задор» — тоже. Срок покрытия приписок растягивается. А потом обязательно что-то случается. Даже когда власть в том или ином регионе (да чего в регионе — в районе!) меняется относительно мирно, это тут же приводит к переделам на строительном рынке. Вспомните смену инвестора на комплексе «Звезда России» в Химках и первое перекрытие дорог «обманутыми дольщиками». А тут мировой кризис ликвидности, глобальная катастрофа. Рост процентных ставок для ипотечных заемщиков в 1,5% — это легкий щелчок по сравнению с тем ударом, который обрушился на мелких застройщиков: для них ставка по кредитам выросла в разы. Вот и посыпалась «статистика»...

«Ситуация непростая, но показатели не просто так были придуманы, надо выполнять», — сказал президент Дмитрий Медведев вице-премьеру Александру Жукову. «Цифры не те, которые ожидали, но итоговые показатели выполним», — ответил Александр Жуков Дмитрию Медведеву.

Источник vira.ru