Динамика цен на недвижимость: обзор жилого сектора российского рынка

Проблема обеспеченности жильем является насущной для всех регионов России и будет оставаться таковой еще долгие годы. С одной стороны, существует огромный спрос на недвижимость во всех регионах нашей страны, а с другой — достаточное предложение. В процентном соотношении спрос, естественно, значительно выше, но он обусловлен лишь желанием приобрести недвижимость, а не потенциальной возможностью. Данная тенденция характерна для всех видов недвижимости и вряд ли изменится в ближайшие годы.

Статистика цен на недвижимость: тенденция к росту

Максимальный рост в 2011 году отмечают эксперты на рынке многоэтажного жилищного строительства. Медленнее всего растет сектор элитного городского жилья и загородная недвижимость. Положительные изменения коснулись в этом году рынка ипотечного кредитования, где наметилась тенденция к снижению ставок по ипотеке. В сегменте аренды жилой недвижимости продолжаются значительные изменения. Динамика цен на недвижимость радует: рынок поворачиваются лицом к арендатору, продолжая снижать ставки по комиссионному вознаграждению. Наиболее статичным в этом году выглядит бизнес-класс, где предложение по-прежнему опережает спрос, несмотря на некоторые всплески активности в столичном регионе.

Динамика цен на недвижимость такова, что наблюдается постепенный рост цен на все виды недвижимости и условий к снижению в ближайшее время не предвидится.

«Думаю, до конца года данная тенденция сохранится, никаких предпосылок к резким изменениям я не вижу. За последние несколько месяцев года, традиционно достаточно активных для городской недвижимости, рост составит еще 2-3%, период активности для загородного рынка закончился вместе с летом и здесь вряд ли будут изменения. Такая же ситуация сохранится и в первые месяцы следующего года», — комментирует ситуацию Денис Гладыш, директор по развитию проекта «Уткина Заводь».

Динамика цен на недвижимость: новостройки

Спрос на такую недвижимость, как многоэтажки, перманентен, и 2011 год не стал исключением. По утверждениям экспертов данная тенденция останется и в следующем году. За первое полугодие 2011 года статистика цен на недвижимость такова: рост стоимости квадратного метра составил 5-7% по Петербургу, 3% по Москве, по сравнению с прошлым годом и как ожидают эксперты, до конца года он удвоится. Трендом по-прежнему остаются КОТ, так называемые проекты комплексного освоения территорий. Объем рынка таких проектов неуклонно растет. Появилась и тенденция к увеличению метража покупаемых квартир. В прошлом году самыми ликвидными являлись квартиры от 30 кв.м, то есть однокомнатные и студии. Желающих купить однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге и других крупных городах было больше всего. В 2011 году в связи с постепенной стабилизацией экономики и ростом благосостояния граждан увеличился и объем сделок на двухкомнатные квартиры 50-60 кв.м, желающих купить квартиру в Санкт-Петербурге, Москве или регионах стало больше.

Вторичный рынок Санкт-Петербурга показал в этом году плавный рост. Средняя стоимость квадратного метра возросла на 6-7%, без особых скачков с начала года. Цены в строящихся объектах выросли чуть меньше — на 4-5%, но колебания в течение года были более резкими по сравнению с вторичным рынком. Московский рынок городской недвижимости сейчас держится на отметке в 164 тыс. за кв.м., что равно показателям начала года. Но здесь происходили скачки и падения от 162 до 168 тыс. за кв.м.

Объем рынка в целом вырос незначительно, инвесторы пока не спешат вкладывать деньги в нестабильные сегменты экономики, а банки продолжают с трудом кредитовать застройщиков. В основном вводимые в эксплуатацию метры жилья — это достраиваемые проекты трех-четырехлетней давности, а новых заявлено немного. Некоторые специалисты говорят о резком росте цен, за счет посткризисного отложенного спроса.

А воз и ныне там

Несмотря на общую положительную тенденцию на рынке, и в стране в целом загородная недвижимость восстанавливается медленно. В отличие от предыдущего посткризисного скачка цен на землю (до 50% в некоторых регионах), в этот раз он колеблется на уровне 15-20%. Частные инвесторы не видят больших перспектив для быстрого заработка. Сегодня инвестиции в загородную недвижимость это долгосрочные активы. Кризис 2008 года также породил огромное количество предложений, что значительно превысило спрос на загородные дома и земельные участки. Следовательно, тенденций к быстрому росту в этом сегменте нет.

Среди всех видов загородной недвижимости особо ликвидными стали участки и поселки со статусом ИЖС, рост цен в данном сегменте составил около 100% только за 2011 год, относительно других категорий загородной недвижимости. Следующими по популярности идут участки недалеко от города, у «дальних дач» динамика пока отрицательная. Но с развитием рынка именно этот сегмент может «выстрелить».

«Покупатели загородной недвижимости в последние годы стремятся не приумножить, а сохранить средства, делая ставку на надежность, а не инвестиционную привлекательность. Этот сегмент очень зависим от политической ситуации в стране, они ждут предстоящих выборов», — говорит Иван Кустов, директор коттеджного поселка «Звезда».

Арендаторы с правами

На рынке аренды грядут значительные перемены. Начиная с прошлого года происходит переориентация в сторону арендатора, по классической традиции — самого ущемленного в правах участника рынка. Права арендатора нигде не регламентируются, что позволяет собственнику в любой момент попросту выгнать жильцов. И закон в данном случае всегда будет на стороне собственника, причем риэлтор или агентство, получающие вознаграждение в 100% от стоимости аренды, не дают абсолютно никаких гарантий в добросовестности владельца. Кризис 2008 года расставил приоритеты в обратном порядке. В условиях дефицита спроса риэлторы снизили комиссию со 100% до 40%, а в некоторых, например, элитных сегментах — до 20%. И самое главное: в поисках арендатора владельцы дорогой собственности сами теперь готовы выплачивать комиссию агентству, что приближает нас к западным образцам. Объем таких сделок увеличился на 25% по сравнению с 2010 годом, он будет расти и в следующем. Ситуация мало изменится только в сегменте малогабаритных квартир, т.к. проблем со спросом они не испытали даже в кризис. А в целом ситуация будет постепенно возвращаться к докризисному уровню, но не слишком быстро.

Вниз или вверх?

Некоторые эксперты не согласны с прогнозом роста цен на недвижимость в следующем году и предрекают резкий скачок из-за значительного повышения стоимости стройматериалов и отложенного спроса. Впрочем, главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев говорит: «Стоимость стройматериалов в себестоимости строительства занимает совсем небольшую долю. И особенных предпосылок к какому-то заметному росту цен я не вижу».

«Элитке» также пророчат бурный рост, виной опять же отложенный спрос. По заявлениям экспертов сдерживающим фактором пока являются предстоящие выборы.

Сейчас сложно делать какие-то прогнозы, стоимость недвижимости сильно зависима от политической ситуации, которая в скором времени если сильно не изменится, то, как минимумом может всколыхнуть рынок.

Текст подготовила Ольга Баранова.